Рубрика "МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА". Статья "А с потолка ли цены?"
Сегодня мы затронем такую тему как «Рыночная стоимость недвижимости». Рыночную стоимость недвижимости знают только оценщики и риэлторы, но давайте посмотрим, насколько они объективны в своих подходах. Оценочная компания берет за основу сравнительный анализ, который в целом достаточно эффективен, но есть нюансы: во-первых, цена, по которой объект выставляется и по которой продается, - это две разные цены, и отличаться они могут на 10-30% от стоимости объекта. Во-вторых, оценщики оценивают историю, они не учитывают изменения рынка, происходящие на данный момент, так как не участвуют в сделках. Они часто берут за основу рекламу несуществующих объектов недвижимости, фэйки, которые выставляют агентства недвижимости. Но самая грубая ошибка в том, что оценочные компании усредняют стоимость недвижимости, а ведь мы знаем, что стоимость объекта зависит более чем от 40 параметров, в число которых входят такие моменты как: срочность продажи, престижность дома, его точное местоположение, уровень ремонта, подходит ли объект под покупателя с ипотекой, и множество других параметров. Таким образом, оценка недвижимости необходима для предоставления в банк, суд и другие государственные органы, но она не дает понимания рыночной стоимости объекта.
А могут ли ее дать риэлторы? Конечно, обладая уникальной информацией, они максимально приближаются к рыночной цене. Но здесь стоит понимать, что риэлторы лично не покупают вашу недвижимость и бессмысленно обзванивать все агентства недвижимости и спрашивать, сколько стоит ваша квартира, а тот, кто назовет больше - и «выиграл забеги», так вы нарветесь только на недобросовестного риэлтора, который назовет максимальную цену, чтобы заполучить Вас в качестве клиента. И запомните: только непрофессиональный риэлтор будет оценивать вашу квартиру по телефону, ведь разница в цене может составлять от 100 до 500 тыс. руб., а то и больше.
Откуда же берется тогда рыночная цена? А берется она из рынка после того, как вы определите с помощью профессионального риэлтора правильную стартовую стоимость, выставите объект на рынок и в ближайшие 2-4 недели будете принимать предложения от покупателей, - это и будет рыночная стоимость объекта недвижимости. В случае, если вы не продали свой объект в течение месяца, то вы неправильно определили его стоимость. В коммерческой недвижимости все намного сложней, так как цена и аренды и продажи в зависимости от местоположения объекта может отличаться в 2, а то и 3 раза, даже если объекты находятся в 50 м друг от друга.
Таким образом, если вы совершаете операции с недвижимостью, и вам требуется официальный отчет о стоимости для предоставления в банк или суд, то без оценщиков тут не обойтись. Но если вам нужно продать объект по лучшей цене, то профессиональный риэлтор будет незаменим в этом вопросе. И при его помощи, выставив объект на продажу и откорректировав цену в соответствии со спросом, вы получите рыночную стоимость объекта. И помните: правильная оценка профессионального риэлтора экономит от 50 до 500 тыс. руб. с квартиры.
Бекеев Николай, эксперт по недвижимости
